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ILEGALIDADES COMETIDAS POR EMPREENDEDORAS QUE COMERCIALIZAM BENS IMÓVEIS – ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS E INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA

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ILEGALIDADES COMETIDAS POR EMPREENDEDORAS QUE COMERCIALIZAM BENS IMÓVEIS – ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS E INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA

 

Por Dr. Caio Martinelli

 

                   É muito comum que as empreendedoras que disponibilizam bens imóveis aos consumidores na forma de lotes ou unidades autônomas em condomínios fechados, façam a transferência de certas responsabilidades aos compradores através do contrato de compra e venda celebrado, que configuram desvantagem desproporcional, de modo que é cabível o ingresso no Poder Judiciário para retificação da situação.

                   De fato, importante ressaltar que a relação entre os compradores do imóvel e a empreendedora que faz a venda é uma típica relação de consumo regida pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que os compradores se enquadram no conceito de consumidor trazido pelo art. 2° do CDC, enquanto a empreendedora está claramente explorando uma atividade comercial, nos termos do art. 3° do mesmo diploma.

                   E ainda, os instrumentos particulares de compra e venda celebrados entre as partes são, em sua grande maioria, contratos de adesão, nos quais os consumidores não têm a oportunidade de discutir ou negociar suas cláusulas em situação de igualdade com a empreendedora, o que contribui para a presença de cláusulas abusivas em seu conteúdo.

                   Portanto, este contrato de compra e venda de bem imóvel pode e deve ser analisado sob a luz do Direito do Consumidor, com a finalidade de que os consumidores, partes hipossuficientes na relação, não sejam prejudicados com a presença de cláusulas excessivamente onerosas.

                   Dentre estas cláusulas abusivas, podemos citar especificamente a que transfere a obrigação do pagamento de todos os tributos incidentes sobre o imóvel adquirido para os compradores desde a assinatura do contrato.

                   Referida cláusula se mostra abusiva justamente em razão de que os consumidores somente poderão efetivamente utilizar o imóvel adquirido quando as obras de infraestrutura do empreendimento forem concluídas no caso de condomínios fechados, ou no momento da entrega das chaves em caso de imóveis comprados na planta.

                   Isso porque, somente nestes momentos é que se considerada que há a transferência da posse aos compradores.

                   Portanto, a transferência da posse do bem imóvel adquirido para os compradores se revela como a questão que deve ser analisada para a configuração do momento em que os compradores podem ser responsabilizados pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o bem.

                   É certo que a posse é uma situação essencialmente fática, que consiste no comportamento, por parte de alguém, pessoa física, jurídica ou a esta equiparada, como se fosse proprietário de um determinado bem, sendo-o ou não. O artigo 1.196 do Código Civil conceitua a posse, ainda que de forma incompleta, como o exercício de fato, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes ao domínio.

                        Assim sendo, temos que a exigência de pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel pelas vendedoras desde a assinatura do contrato e antes da imissão na posse dos compradores, é evidentemente abusiva, uma vez que os compradores não podem usar o imóvel adquirido antes que lhes seja entregue em plenas condições de uso. Portanto, a cláusula contratual que lhes obriga a este pagamento é abusiva nos termos do Código de Defesa do Consumidor e deve, portanto, ser anulada através de declaração judicial.

                   Nesse sentido, o art. 51, inciso IV do CDC dispõe sobre a nulidade de cláusulas contratuais que “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.

                   Por sua vez, o art. 6°, inciso V do mesmo diploma legal garante ao consumidor o direito de revisão ou modificação de cláusulas contratuais que implicam em onerosidade excessiva em seu desfavor, de modo que os compradores podem se socorrer do Poder Judiciário quando se encontrarem nesta situação.

                   O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo possui reiteradas decisões neste sentido, inclusive com precedentes do Superior Tribunal de Justiça, de forma a garantir a paridade na relação contratual entre o consumidor que celebrou instrumento particular de adesão com a empreendedora vendedora.

                   Por fim, temos que a consequência da anulação judicial desta cláusula contratual abusiva garante aos compradores o direito de somente começar a pagar os encargos incidentes sobre o imóvel, mais notadamente o IPTU e as taxas condominiais, quando puderem efetivamente usar o bem a partir de sua entrega.

                   Os compradores também terão o direito de ser ressarcidos pela empreendedora vendedora de todas as quantias que eventualmente tenham sido pagas a este título de forma simples, com o acréscimo de correção monetária e juros moratórios.

                   Por outro lado, os adquirentes também têm o direito de serem indenizados em virtude de atrasos na entrega do empreendimento. É certo que o contrato de compra e venda celebrado deve especificar um prazo para a conclusão das obras, de modo que o comprador possa saber quando poderá efetivamente usar o imóvel adquirido.

                   Nos casos em que esta data especificada no contrato não for respeitada pela empreendedora, os compradores podem pleitear reparação pelos prejuízos suportados, assim como pelo que efetivamente deixaram de ganhar com o atraso.

                   Nesse sentido, existe disposição expressa nos artigos 395 e 402 do Código Civil, entendimento este que também já está pacificado no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sendo inclusive editada súmula a este respeito.

                   Assim, independente da destinação que o comprador daria ao imóvel adquirido, cabe à empreendedora indenizá-lo pelos danos materiais decorrentes desse atraso.

                   Conforme entendimento dos tribunais, o valor da indenização deve ser fixado em valor não inferior a 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do lote ou unidade por mês de atraso.

                   Portanto, tanto o atraso na entrega do empreendimento como a existência de disposições contratuais abusivas podem ser objeto de medida judicial, visando afastar os prejuízos sofridos pelos consumidores, nos termos da legislação aplicável ao caso e da ampla jurisprudência dos tribunais.